数据中心运营商 Digital Realty 周二盘前股价下挫 5.4%，此前该公司宣布将以 35 亿美元 从资产管理巨头 黑石 手中收购三座位于 弗吉尼亚州北部 的数据中心股权。根据周一发布的声明，这笔交易的对价结构为 12 亿美元现金 加 23 亿美元股票，标的资产的整体估值达到 78 亿美元。

具体而言，Digital Realty 将购入黑石在 马纳萨斯 两座各 96 兆瓦 数据中心中持有的 80% 权益，以及在 斯特灵 一座 96 兆瓦 数据中心中持有的 50% 权益。交易预计于周二完成。从时间表看，前两座设施预计在 2027 年上半年 实现稳定运营，第三座则预计在 2028 年上半年 达到相同状态。

Digital Realty 首席投资官 Greg Wright 在声明中将此次交易定位为公司与黑石合作关系的下一阶段。他指出，此举使公司得以增持一系列已全部出租的高品质超大规模资产，既延伸了增长跑道，也为战略私募资本平台的持续扩张扩充了产品储备。

弗吉尼亚州北部长期被视为全球最大的数据中心市场，此次加码反映出 Digital Realty 对这一核心区域的持续押注。不过，根据房地产服务公司 JLL 今年 2 月发布的报告，得克萨斯州 已接近挑战弗吉尼亚在数据中心领域的领先地位。同一份报告还显示，北美目前在建的数据中心容量中，92% 已被预租，意味着至少在 2030 年 之前，空置率可能维持在低位。

这一供需格局的背后，是超大规模云厂商史无前例的资本开支浪潮。亚马逊、微软、Meta 和谷歌 等巨头今年为 AI 基础设施扩建承诺的资本支出合计接近 7000 亿美元。与此同时，大型科技公司正日益依赖私募股权、私募信贷和债务工具为这些项目融资。据 Preqin 的数据，去年此类交易的规模持续突破 100 亿美元。

从市场反应看，尽管该股今年以来累计上涨 23%，但此次收购消息公布后仍遭遇抛售，显示投资者对大规模股权稀释与资产估值存在短期消化过程。这笔交易既体现了 AI 算力需求对数据中心资产的强力拉动，也折射出基础设施领域资本循环的加速——私募基金通过向运营平台出售成熟资产实现退出，而运营方则借此扩大优质资产池，以承接云厂商持续外溢的容量需求。